【按揭新手攻略】首置上車必讀！按揭流程、必備文件及新樓/二手樓/居屋按揭大比拼

買樓上車是人生大事，但揀到心水單位後，隨之而來的「按揭」程序往往令不少人大傷腦筋。到底買樓按揭流程是怎樣？第一次做按揭有甚麼要注意？一手新樓、二手舊樓和居屋按揭又有何分別？不用擔心，家匠 TMF專業團隊已經為你量身打造好新手按揭攻略，幫你逐一拆解，順利上車！

第一次做按揭注意事項：避開3大常見陷阱

1.每月供款與入息比率(DTI)計漏花紅及其他債務：

銀行審批按揭的核心，就在於按揭申請人提交的「每月供款與入息比率」，雖然早前金管局己暫停壓力測試，但亦要求申請人的每月供款不得超過月入的50%。

對新手而言，最容易忽略的就是雙糧、花紅等未有全數計入常規入息，或是漏計了其他現有債務，包括私人貸款、車貸、信用卡分期或擔保其他按揭的供款。所以記得事前要將以上這些都納入計計數。

2.頻繁申請信用卡影響個人信貸評級(TU)：

銀行在審批物業按揭時，會查閱申請人在環聯的信貸報告，用來評估你的還款能力和財務風險。若評級屬於 A 至 F 級，一般對申請影響不大，其中評級良好的A至C級更容易獲得銀行的最優惠利率（P按或H按）；反之，若評級跌至G、H、I、J等低級別，或有嚴重拖欠紀錄、破產等，銀行有機會直接拒批按揭。即使銀行願意批出貸款，亦不會批足最高按揭成數，收取較高息率，令買家需要支付更大筆的首期、增加每月供款負擔。

要留意的是，在申請按揭前過於頻密申請信用卡或私人貸款，亦會降低你的信貸評級，以致影響按揭批核的成功率、按揭成數以及按揭利率優惠。

如果擔心個人的信貸評級會影響按揭申請，可以考慮申請按揭預批。市場的大型按揭代理如星之谷按揭轉介等，都會提供免費的按揭預批服務，由銀行評估準買家的還款能力及可負擔樓價，並同時鎖定按揭利率及優惠，讓準買家在置業路上能更安心。

3.只預留首期冇準備其他置業必備資金：

買樓除了要準備首期外，同時亦要預留印花稅（俗稱「打釐印」、「釐印費」）、律師費，以及後續裝修與訂造傢俬的預算！

目前政府已全面撤銷所有印花辣稅，置業人士只需要繳付從價印花稅，稅率都會用現時用較便宜的從價印花稅第2標準稅率計算從價印花稅。而根據2025年財政預算案，當中的定額港幣$100元從價印花稅，只適用於400萬元或以下之物業。而超過400萬就需要繳交一定百分比的印花稅。

做按揭要準備甚麼？（按揭文件 Check List）

1. 身份及基本文件：

• 香港身份證或有效護照。
• 住址證明（如最近3個月的水、電、煤氣費或電訊帳單）。

2. 物業相關文件：

• 臨時買賣合約（俗稱「臨約」）及正式買賣合約（適用於新購置或二手物業）。
• 若屬轉按或加按，則需提供現有按揭貸款的還款時間表及貸款協議等資料。

3. 入息及財務證明：

• 固定受薪人士：
  • 最近3至6個月的公司糧單及銀行出糧紀錄（月結單或存摺紀錄）。
  • 最近一年的稅單（香港稅務局發出）。
• 非固定收入 / 自僱人士：
  • 需提供較長時間（通常為6個月或以上）的佣金/收入入帳證明及商業登記證（BR）等。
• 無固定入息 / 退休人士：
  • 可改以資產證明（如物業、股票、基金或定期存款等證明文件）申請資產水平按揭。
• 現有負債申報：如有其他私人貸款、信用卡分期或擔保人責任，須如實申報並準備相關文件。

一手樓、二手樓、居屋按揭大比拼

1.一手新樓按揭：

新樓申請按揭較容易獲銀行批得足，估價也不會差距太大，而且可揀「即供」或「建期」付款計劃。其中「即供」是指於買樓後短期內上會，一般會給予45、120、180或360天成交期去找清尾數，通常會提供較大樓價折扣予即供買家。而建期買家可待至收樓前才上會， 在關鍵日期前3至6個月開始申請按揭，以付清樓盤尾數。

另外，發展商亦會提供二按或呼吸plan，買家可透過「一按（銀行）＋二按（發展商）」或直接由發展商財務公司借出高達八成至九成的樓價，通常審批極為寬鬆、免壓力測試及入息審查即可申請，且首一兩年通常設有低息、免息免供或供款假期等優惠。但風險也很高，常見的是優惠期過後，利率會大幅調高，部份買家打算幾年後轉按回傳統銀行，但不幸物業估價下跌或自身收入不足，就可能無法獲銀行批核。

2.二手樓按揭：

購置二手舊樓時，需特別留意「樓齡」與「樓宇狀況」，因為銀行有機會因樓齡而縮短按揭年期，或者在驗樓後發現單位問題拒批貸款。一般銀行最高按揭成數為70%，並以「75減樓齡」（即以數字75減去該物業的樓齡），及「75減人齡」（即以數字75減去申請人年齡），來計算最長還款期，並取較短的年期作為最終批核的還款期上限（年期上限為30年）。

此外，買二手樓亦有機會遇到估價不足（爆估價）問題，代表銀行對單位的評估價值低於你的成交價（合約價），因此銀行會以較低的估價來計算按揭成數，最後導致買家需自行補足首期差額。

3.居屋按揭：

購買未補地價的香港居屋，綠表買家最高可借95%按揭，白表買家最高可借90%按揭，最長還款期為30年，可自由選擇 H 按（拆息按揭）或 P 按（最優惠利率按揭）。

因為有政府（房委會）作擔保，所以申請門檻相對較低、成數高，但需注意擔保期過後貸款條款會有改變，一般若單位過了政府擔保期（最長為50年），按揭審批標準會和私樓相同，需提供入息證明且不能加擔保人。

上車最後一哩路：善用預算，打造品味家居

成功獲批按揭只是第一步。無論是一手新樓、二手舊樓抑或是居屋，所有家居間隔往往需要悉心規劃，才能發揮極致空間感與質感。坊間裝修公司質素參差，容易出現爛尾或隱藏收費，令原本緊絀的預算雪上加霜。

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